"Casas sem fundos"

por Vinicius Torres Freire folha DE SÃO PAULO

Parece que acabou o dinheiro para financiar imóveis a juros menores, regulados pelo governo. Isto é, aquele dinheiro que vem dos depósitos da caderneta de poupança e do FGTS. Pelo menos na Caixa Econômica Federal, que detém dois terços dos empréstimos imobiliários, acabou ou está por aí.

Que acabaria, eram favas contadas. Os empréstimos imobiliários com taxas de no máximo 12% (dinheiro vindo das cadernetas) e muito menos que isso (vindo do FGTS) dependem, claro, do crescimento das contas de poupança, principalmente, e do FGTS (em menor escala, embora crescente).

Desde dezembro de 2014, o total de depósitos da poupança decresce, em termos reais (descontada a inflação, na comparação com o mesmo mês do ano anterior).

No entanto, o estoque de empréstimos continuou a crescer. Desde 2007, quando sobravam muitos recursos, o total de crédito imobiliário regulado pelo governo cresceu 12 vezes. Os depósitos na poupança, 3,4 vezes.

Os empresários do crédito, da venda e da construção de casas avisam pelo menos desde 2011 que a fonte iria secar, que era preciso incrementar as normas financeiras para o setor, de modo a permitir a criação de novos modos de captar dinheiro para o financiamento. Na verdade, era preciso repensar o sistema inteiro de financiamento habitacional, de poupanças obrigatórias (FGTS) e a caderneta de poupança, parte dele velho de meio século, inventado para uma economia primitiva, que nem mercado financeiro ou Banco Central de fato tinha.

A situação do financiamento bancada pela poupança começou a parecer crítica lá por 2011. Mas Dilma 1, no seu estilo deixa que eu chuto preocupado com miudezas e avesso a reformas, não ligou muito.

É preciso reconhecer que o sistema foi vítima de seu sucesso neste século: a queda dos juros e reformas de Lula 1 incentivaram o crescimento do crédito imobiliário, inédito no Brasil. Mas o esquema deu o que tinha que dar, mesmo que os depósitos na poupança voltem a crescer, o que é duvidoso.

A crise provoca os saques na poupança, mas não apenas. Há alternativas mais rentáveis de aplicação financeira. As pessoas, enfim, parecem aprender um pouco de finanças pessoais (a caderneta mal acompanha a inflação, não rende nada em termos reais).

O governo, por ora, limita-se a dizer que os bancos podem captar dinheiro por outros meios, o que já vêm fazendo. Mas esse dinheiro custa mais caro, o que encarece o financiamento imobiliário. Além do mais, o mercado brasileiro de títulos imobiliários ainda é meio primitivo e raso feito um pires.

Há no governo quem sugira algum remendo, como aumentar o crédito via FGTS.

Mas o FGTS não tem os fundos e mundos que muita gente no governo quer utilizar (habitação, infraestrutura, BNDES, cura de espinhela caída, coração partido etc.). Os mais "liberais" sugerem que o mercado recorra mais a LCIs, que ora fazem algum sucesso por ser uma aplicação isenta de Imposto de Renda para pessoas físicas –mas o ministro da Fazenda quer cobrar IR aí.

Em suma, o financiamento imobiliário vai ficar mais caro e escasso. O problema é controlar os estragos de curto prazo, os efeitos secundários da crise da construção, que já está bem feia.

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